Immobilier: revoilà la bulle!

Cela fait une année et demie qu’un débat a lieu sur le risque d’une nouvelle récession (le fameux scénario en W). Même si l’on ne peut pas exclure totalement un tel scénario, je persiste à ne pas y croire, à moins qu’une bulle immobilière trop importante ne se forme chez nous…

Cela n’a échappé à personne : après un très léger ajustement pendant la crise, les prix de l’immobilier sont repartis à la hausse en France depuis quelques mois. La situation de notre pays est assez dangereuse car notre position est atypique. Les prix en Allemagne et en Italie n’avaient pas flambé pendant les années 2000, du fait notamment du déclin démographique de ces pays, qui réduit la tension sur le marché. En revanche, les États-Unis, la Grande-Bretagne et l’Espagne ont connu une bulle très importante, dont le dégonflement a eu des conséquences désastreuses sur leur économie.

Mais du coup, les prix de l’immobilier dans ces pays se sont ajustés, les ramenant à un niveau plus raisonnable, notamment aux États-Unis où la baisse des prix a atteint 30%. En Grande-Bretagne, cela est un peu moins le cas puisque les prix, après avoir chuté de 20% sont repartis à la hausse -faisant dire à certains analystes que les prix y sont encore trop élevés par rapport aux moyennes historiques, notamment par rapport au niveau des revenus-. Le cas de la France peut sembler dangereux, car la baisse a été très limitée et les prix sont vite repartis à la hausse.

Les optimistes peuvent toujours s’accrocher à trois arguments assez forts. Tout d’abord, Paris n’est pas forcément si chère par rapport aux autres grandes métropoles internationales. Ensuite, les ménages français sont très peu endettés par rapport à la situation des autres pays, et ils épargnent beaucoup. Enfin, la hausse actuelle ne serait pas injustifiée, étant donné la baisse historique des taux longs, qui fait relativiser l’augmentation du prix par rapport au coût total, avec la baisse importante des intérêts à payer en sus du prix d’acquisition du logement. La bulle serait une vue de l’esprit…

Sauf que l’on peut se demander ce qui se passerait en cas de brusque remontée des taux longs. Il est évident que cela diminuerait fortement la capacité d’emprunt des ménages et cela pourrait provoquer un ajustement sévère du marché immobilier. Ensuite, la position financière solide des ménages français a également des inconvénients dans le sens où elle crée les conditions d’une bulle auto-réalisatrice, où les ménages, anticipant une nouvelle hausse des prix, pourraient être tentés d’acheter, provoquant alors la hausse qu’ils craignaient et poussant les prix à un niveau déraisonnable.

Même si ce scénario n’est pas le plus probable à court terme, il faut d’ores et déjà noter qu’une hausse importante des taux longs pourrait provoquer un krach immobilier en France, créant alors les conditions d’un scénario en W. Et si la « reprise » Française était plus fragile que d’autres ?

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